전세를 월세로 바꿀 때, 전환율 한 줄로 읽는 법

전세 보증금 일부를 월세로 바꾸자는 제안을 받으면 가장 먼저 볼 숫자가 전환율입니다. 계산은 한 줄입니다.

월세 = (전세 보증금 − 바꾼 뒤 보증금) × 전환율 ÷ 12

예시

전세 3억원을 보증금 5천만원짜리 월세로 바꾸고 전환율이 연 5%라면, 2억 5천만원 × 5% ÷ 12 = 약 104만원이 월세가 됩니다. 반대로 보증금 5천만원에 월세 100만원인 집은 전환율 5% 기준으로 전세 약 2억 9천만원과 비슷한 조건입니다.

전환율 1%p의 차이

같은 조건에서 전환율만 5%에서 4%로 낮추면 월세는 약 104만원에서 약 83만원으로 줄어듭니다. 2년 계약이면 차이가 약 500만원입니다. 전환율은 한 줄짜리 숫자지만, 계약 기간 전체로 보면 결코 작은 차이가 아닙니다. 제안받은 전환율이 지역 평균보다 높은지 확인하려면 공공기관이 내는 전월세전환율 통계를 함께 보면 됩니다.

판단할 때 함께 볼 것

• 내 돈의 기회비용 보증금으로 묶인 돈을 예금에 넣었을 때 받을 이자와 월세를 비교합니다.
• 전세대출 이자 보증금을 대출로 마련했다면 그 대출 금리와 전환율을 비교합니다.
• 법정 상한 주택임대차보호법에는 전환율 상한이 있습니다. 상한은 한국은행 기준금리에 연동되므로 계약 전에 현재 값을 확인하세요.

마지막으로, 월세로 바꾸면 보증금을 돌려받지 못할 위험에 노출되는 금액이 줄어든다는 점도 함께 따져 볼 만합니다. 숫자만이 아니라 보증금 규모와 집주인의 상황까지 같이 보는 것이 안전합니다.